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13
jun

A Validade da Cobrança da Comissão de Corretagem e a Prescrição na sua Restituição

Durante muito tempo se discutiu a validade, e até mesmo, a legalidade da cobrança da comissão de corretagem do consumidor no momento da aquisição de imóveis, seja no caso de haver previsão contratual impondo ao adquirente da unidade a obrigação pelo pagamento e, mormente, nos casos de inexistência de disposição contratual neste sentido.

Todavia, independentemente das inúmeras discussões processuais que desaguaram no judiciário nos últimos anos, não se pode perder de vista que, de acordo com o artigo 724 do Código Civil, “a remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais”.

Considerando a referida disposição legal, não resta dúvida de que as partes podem ajustar a responsabilidade sobre a realização do pagamento, no que cabe dizer que, uma vez imputada ao adquirente do imóvel, descabida se revela qualquer insurgência em sentido contrário.

No entanto, considerando que não raro a imposição decorria de contrato tacitamente celebrado, deflagrando, portanto, a alegação de ausência de previsão contratual por parte do consumidor, o Superior Tribunal de Justiça sedimentou entendimento, quando ao julgar recursos repetitivos relacionados à matéria, bem como a cobrança da SATI, confirmou a validade da cláusula que direciona ao adquirente da unidade imobiliária a obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem, mesmo porque, segundo reconhecido pelo Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, trata-se de prática usual do mercado brasileiro, através da qual, as incorporadoras têm transferido o referido custo ao consumidor por meio da terceirização do serviço a profissionais da área da corretagem.

A despeito do reconhecimento da validade da cláusula que imputa ao consumidor, adquirente da unidade imobiliária, o dever pelo pagamento da comissão de corretagem, o Ministro asseverou que deve haver clareza e transparência na negociação, devendo o consumidor, não apenas ser previamente informado quanto ao dever de pagamento da obrigação, mas também, ter inequívoca ciência dos valores que estão sendo efetivamente pagos, com a devida identificação das rubricas, ainda que haja destaque do valor da comissão de corretagem no contrato, evitando-se com isso alegações quanto à violação do dever de transparência, conforme se observa de trecho abaixo colacionado:

“Portanto, há o reconhecimento da necessidade de clareza e transparência na previsão contratual acerca da transferência para o comprador ou promitente-comprador (consumidor) do dever de pagar a comissão de corretagem. Para cumprir essa obrigação, deve a incorporadora informar ao consumidor, até o momento celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente.” (FONTE: RECURSO ESPECIAL Nº 1.599.511 – SP, 2ª SEÇÃO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, RELATOR MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO, 24.08.2016)

Assim, considerando a pacificação do entendimento, certo é que após o seu trânsito em julgado, as decisões exaradas nos recursos especiais admitidos sob a alcunha de recursos repetitivos, deverão ser devidamente observadas pelas instâncias inferiores, desde que, devidamente implementados nos contratos submetidos ao crivo do judiciário, o dever de transparência e de clareza.

Não obstante ter sido pacificado o entendimento quanto a legalidade na transferência do pagamento da comissão de corretagem ao consumidor, fora ainda dirimida outra questão bastante nevrálgica envolvendo a matéria, qual seja, a prescrição na restituição dos valores pagos, restando fixada em 3 (três) anos, o que de plano, afasta discussões que contemplem a prescrição decenal que vinha sendo aplicada por alguns tribunais pátrios.

Contribuição enviada por Debora Cristina de Castro da Rocha – OAB/PR 59.342, Especializanda em Direito Imobiliário Aplicado pela Escola Paulista de Direito – EPD.


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